La conception architecturale de l'immeuble est telle qu'elle minimise, voire exclut tout gaspillage de surface couverte par une répartition équitable des surfaces affectées aux différentes fonctions du bâtiment.
La modularité d'un bâtiment permet de connaître aisément son efficacité en tenant compte de la répartition des différents types de surface.
L'adéquation des dimensions des locaux suivants est notamment garantie.
Il faut relever l’importance des hauteurs minimales qui caractérisent chaque type de local à l’intérieur des immeubles.
Les hauteurs minimales suivantes sont jugées optimales :
- étages techniques en toiture : h = 3,0 m
- étages de bureaux : h = 2,6 m. Les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2.5m ne sont pas prises en compte pour définir un poste de travail
- circulation horizontale : h = 2,4 m
- rez-de-chaussée : h = 3,5 m
- aire de manœuvre sur les parkings : h = 4,0 m
L'installation des équipements techniques ne devra pas compromettre les hauteurs libres sous plafond ci-avant indiquées.
Surfaces nettes :
- Surface intérieure des locaux d’activité. La surface nette est calculée dans les pièces non meublées au niveau du plancher (sol fini). Elle se rapporte au contour intérieur 17 de tous les éléments de construction
- Les surfaces dont la hauteur libre est inférieure à 1,5 m sont à indiquer de façon séparée.
- Les surfaces des escaliers et escalators sont à calculer comme projection sur le niveau sur lequel ils commencent.
- Les surfaces des cages d’ascenseurs et des gaines techniques ne sont qu’au rez-de-chaussée, ou à un autre niveau principal desservi.
Surfaces brutes :
La surface brute d’un immeuble est égale à la somme des surfaces de plancher de chacun des niveaux, mesurées à partir du nu extérieur des murs au niveau supérieur des plafonds finis ; elle comprend les combles et sous-sols, aménageables ou non, ainsi que balcons, loggias et toitures - terrasses accessibles (sauf terrasses plain-pied ou surfaces non clauses du rez-de-chaussée).
Tableau récapitulatif:
| Surface nette | Surface brute | |
|---|---|---|
|
Murs extérieurs |
X |
|
|
Murs intérieurs porteurs |
X |
|
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Cloisons fixes |
X |
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Cloisons mobiles |
X |
X |
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Gaines techniques non accessibles |
X |
|
|
Terrasses toiture |
X |
|
|
Vérandas |
X |
X |
|
Combles ou sous-sols aménageables |
X |
X |
Ratios
Lors de la conception de l’immeuble, les ratios suivants doivent être respectés :
Performance de l’immeuble
|
Rapport entre la surface logeable et la surface brute |
> 50 % |
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Rapport entre la surface sombre et la surface brute |
< 15 % |
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Rapport entre la surface de circulation et la surface brute |
< 25 % |
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Rapport entre la surface de construction et la surface brute |
< 10 % |
|
TOTAL |
100 % |
Performance des locaux
Dimension d’un module façade :
Idéalement, en vue d’une flexibilité maximale, le module de façade se situe entre 1,2 et 1,35 m.
Profondeur des locaux :
Afin de profiter d’un maximum de lumière naturelle, il faudra veiller à ce que la profondeur des locaux de la surface logeable ne dépasse pas 5 m.
Surface des vitres :
Idéalement, la surface totale des fenêtres d’un local situé dans la surface logeable est de 25 % de la surface nette du local. La surface vitrée minimale doit être 1,25 m² pour une profondeur du local jusqu'à 5 m et de 1,5 m² pour une profondeur du local de plus de 5 m.
Rapport entre le périmètre de la partie vitrée de l’immeuble et la surface brute :
Le rapport ne doit pas dépasser 7 m2/m.